Управление недвижимостью. Часть 1

Балансовая стоимость – это

• наиболее вероятная цена в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
• расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта недвижимости, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий
• наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
• стоимость объекта недвижимости, отраженная в регистрах баланса предприятия или организации

Неинституциональными участниками рынка недвижимости являются

• специалисты по технической эксплуатации объектов
• проектировщики
• девелоперы и инвесторы
• специалисты по инвентаризации земли и строений, нотариусы и органы регистрации имущественных прав

Доходный подход включает в себя следующие методы:

• метод сравнения уровня дохода, метод сравнения ставки капитализации
• метод обратной капитализации, и метод распределения денежных потоков
• метод расчёта восстановительной стоимости; метод замещения
• метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков

Земельный фонд города — это

• суммарная площадь земель в пределах границ города, за исключением земель для ведения с/х производства
• суммарная площадь земель в пределах границ города
• суммарная площадь земель, занятых жилой и нежилой недвижимостью, коммуникациями и дорогами

В компетенцию органов исполнительной власти г. Москвы по регулированию имущественных отношений входит

• установление ставки арендной платы на арендуемое государственное и муниципальное недвижимое имущество г. Москвы и других земельных платежей
• предоставление объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, расположенной в г. Москве, в аренду юридическим лицам
• составление и ведение земельного кадастра Москвы и Московской области

В затратном подходе оценки недвижимости содержатся

• метод замещения денежного потока,
• метод капитализации, метод оптимизации затрат
• метод дисконтирования денежного потока
• метод расчёта восстановительной стоимости; метод замещения

В российском законодательстве не предусмотрены вещные права на объекты недвижимости, такие как:

• сервитут
• право хозяйственного ведения и оперативного управления
• право на безопасность, то есть на иммунитет от экспроприации
• аренда

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует цель

• удовлетворения потребностей собственников
• обеспечения эффективности эксплуатации недвижимости
• обеспечения правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства и муниципалитетов
• отражения и фиксации цены объекта недвижимости

Определение рыночной стоимости недвижимости необходимо

• при определении стоимости инвестиционного проекта
• при организации учёта в регистрах баланса предприятия
• при определении стоимости недвижимого имущества должника в ходе процедуры банкротства
• при укороченном сроке экспозиции объекта недвижимости на рынке

В практике оценочной деятельности применяется три подхода к оценке объектов недвижимости:

• затратный подход; сравнительный подход или рыночный; доходный подход
• затратный подход; сравнительный подход или рыночный; подход предполагаемого использования
• балансовый подход; многофакторный подход; доходный подход
• балансовый подход; сравнительный подход или рыночный; доходный подход

К основным функциям Роснедвижимости относится

• организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждение их результатов, землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности
• принятие решений по восстановлению лесных земель
• установление правил купли-продажи недвижимости
• принятие федеральных законов в области земельных отношений

К сделкам с недвижимостью, предполагающих смену собственника относятся

• оформление кредита под залог недвижимости
• оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением
• передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
• акционирование

Залоговая стоимость – это

• цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя
• наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
• стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатёжеспособности заёмщика
• расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта недвижимости, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества

Действительный валовой доход (ДВД) — это

• общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее арендуемых площадей без учета всех потерь и расходов
• предполагаемый доход при полном функционировании объекта с учетом потерь арендной платы от неполной занятости объекта и неуплаты по договорам (т.е. ПВД, уменьшенный на потери в арендной плате)
• разность потенциального валового дохода и эксплуатационных расходов

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) земельного участка формулируется как

• использование, которое является юридически допустимым и наиболее выгодным для инвестора
• использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, теоретически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным
• фактическое использование, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным
• использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным

Прямое административное управление рынком недвижимости включает

• отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости: регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности
• установление системы налогообложения имущества и льгот
• организацию выпуска и обращения жилищных сертификатов
• предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе

Верны ли утверждения? К методам оценки земли относятся А) метод сравнительного анализа сопоставимых продаж; метод соотнесения В) метод капитализации земельной ренты; метод «остатка для земли» Подберите правильный ответ

• А – нет, В – да
• А – нет, В – нет
• А – да, В – нет
• А – да, В – да

Верны ли утверждения? А) Количественный анализ уровня риска на рынке недвижимости проводится в три этапа: определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности; определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска; определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода. В) Количественный анализ уровня риска на рынке недвижимости проводится в два этапа: определение страновой безрисковой ставки дисконтирования; определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска Подберите правильный ответ

• А – нет, В – да
• А – нет, В – нет
• А – да, В – да
• А – да, В – нет

Управление недвижимостью как активом — это

• управление проектированием объекта недвижимости (составление календарных планов и бюджетов реализации проекта, разработка технических заданий на проектирование объекта недвижимости
• организация уборки в помещениях и прилегающей территории
• управление финансовыми потоками собственника недвижимости
• контроль состояния коммуникаций и узлов

Владение недвижимостью означает

• право перехода недвижимости по наследству
• расположение недвижимости, затрудняющее пользование ею всеми людьми, кроме одного или нескольких лиц, называемых владельцами
• право на «капитальную стоимость» вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, промотание, изменение или уничтожения вещи
• право на безопасность, то есть на иммунитет от экспроприации

Право пользования недвижимостью в экономическом его содержании выражает

• возможность перехода недвижимости по наследству или по завещанию
• процесс применения недвижимости в соответствии с их экономическим назначением
• возможность отчуждения недвижимости
• процесс применения объектов недвижимости в соответствии с их функциональным назначением

Право распоряжения недвижимостью – это

• право потребления объекта недвижимости в зависимости от его назначения
• правомочие, позволяющее собственнику по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свой объект недвижимости в собственность другим лицам (продавать, менять, дарить и др.), распоряжаться им иным образом
• запрещение вредного использования, то есть обязанность воздержаться от использования вещи вредным, другим способом
• право на безопасность, то есть на иммунитет от экспроприации

Город Москва является

• региональным объектом
• объектом субъекта федерации
• федеральным объектом
• муниципальным объектом

К сделкам с недвижимостью, предполагающих добавление иных субъектов прав собственности относятся

• изменение состава субъектов при ликвидации предприятия
• аренда, наем, поднаем, перенаем
• долевое строительство с выделением долей
• изъятие земельного участка и снос строения

К отличительным признакам недвижимости относятся А) Неподвижность, связь с землёй, уникальность, полезность, фундаментальность, долговечность, необходимость управления В) Тенденция к росту стоимости, регламентация сделок государственными органами, проблематичность сокрытия, высокий уровень затрат при сделках Подберите правильный ответ

• А – да, В – нет
• А – нет, В – нет
• А – нет, В – да
• А – да, В – да

Условиями подтверждения действительности сделки являются

• соблюдение формы сделки, законность содержания, правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку
• нахождение лиц, совершающих сделку, на территории расположения недвижимости
• отсутствие налоговой задолженности за объектом недвижимости
• нахождение недвижимости в частной собственности

Имущественный комплекс города – это

• совокупность вещественных, нематериальных и финансовых активов, расположенных в черте города, но не являющихся городской собственностью
• совокупность вещественных, нематериальных и финансовых активов, находящихся в собственности города
• совокупность вещественных, нематериальных и финансовых активов города, а также прав владения, пользования и распоряжения этими активами, обладающими стоимостью, функциональной взаимосвязанностью и иерархической организованностью
• совокупность вещественных активов города, а также прав владения, пользования и распоряжения этими активами, обладающими стоимостью, функциональной взаимосвязанностью и иерархической организованностью

К институциональным участникам рынка недвижимости относятся

• оценщики недвижимости и финансисты
• риэлтеры и брокеры
• специалисты по инвентаризации земли и строений, нотариусы и органы регистрации имущественных прав
• девелоперы и инвесторы

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – это

• стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки
• цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя
• стоимость для конкретного лица или группы лиц при утилизации объекта недвижимости
• наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Высшим исполнительным органом власти города Москвы является

• Московская городская дума
• Правительство Москвы
• Мэр москвы
• Правительство России

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется

• только косвенным воздействием или экономическими методами управления
• путем прямого вмешательства, т.е. административным способом и косвенным воздействием или экономическими методами управления
• только путем прямого вмешательства, т.е. административным способом

К недвижимости относятся следующие из перечисленных объектов

• тепловозы и электровозы
• воздушные и морские суда
• металлорежущие станки
• автомобили

К экономическим методам управления рынком недвижимости относится

• установление системы налогообложения имущества и льгот, реализация государственных приоритетных целевых программ
• введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом
• установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам
• выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд

Арендные отношения оформляются договором аренды, который заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации А) Если срок аренды составляет 1 год и более В) Если срок аренды составляет 6 месяцев и более Подберите правильный ответ

• А – да, В – нет
• А – нет, В – да
• А – да, В – да
• А – нет, В – нет

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это

• расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта недвижимости, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества
• стоимость для конкретного лица или группы лиц при утилизации объекта недвижимости
• цена сделки — наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя
• наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Физический износ – это

• потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей
• потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта быть проданным в нормальные сроки экспозиции недвижимости на рынке
• потеря стоимости вследствие роста уровня инфляции на рынке недвижимости
• потеря стоимости за счет воздействия естественных факторов на объект в процессе эксплуатации

Ликвидность недвижимости — это

• способность недвижимости к использованию по своему назначению: чем выше уровень износа недвижимости, тем ниже её ликвидность
• способность удовлетворять разнообразные потребности: чем больший спектр потребностей удовлетворяет недвижимость, тем выше её ликвидность
• возможность быстро и без потерь превращаться в денежные средства; уровень её обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность
• возможность быстро и без потерь получать денежные средства от эксплуатации недвижимости; уровень её прямо пропорционален величине дохода

Материальность недвижимости означает что

• объект недвижимости невозможно переместить в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования
• объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах
• объект недвижимости имеет прочную физическую связь с земной поверхностью
• объект недвижимости выступает как совокупность имущественных правомочий

Правомочие пользования — это

• право на «капитальную стоимость» вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, промотание, изменение или уничтожения вещи
• право на отчуждение
• право на получение дохода
• право потребления объекта недвижимости в зависимости от его назначения

Управление техническим состоянием объекта недвижимости включает в себя:

• планирование и проведение ремонтных работ, обеспечение бесперебойной работы коммуникаций
• ведение технической документации
• проведение работ по снижению уровня экономического износа
• финансовое обеспечение эксплуатации

Право собственности на недвижимость возникает

• с момента их приобретения по сделке (купля-продажа, мена, дарение)
• после её изготовления своими силами из принадлежащих владельцу или бесхозных материалов
• с момента её государственной регистрации, предусматривающей выдачу специального документа – свидетельства о государственной регистрации права
• с момента их наследования или правопреемства

Аренда недвижимости – это

• отказ от прав собственности на недвижимость
• право на реконструкцию объекта недвижимости
• наём или договор на передачу недвижимого имущества собственником во владение другому лицу на определённых условиях
• право безвозмездного пользования чужой собственностью

Разумность действий сторон сделки означает

• что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца
• что цена сделки — наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя
• что цена сделки — наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя
• что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя

Рыночный механизм совместно с государственным регулированием обеспечивают

• объединение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка
• передачу прав на недвижимость от одного лица другому
• установление максимальных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях
• обострение противоречий между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов

Государственные органы власти субъектов РФ в области регулирования недропользования могут

• вносить изменения в федеральные законы по регулированию отношений на рынке недвижимости
• принимать и совершенствовать законы и иные нормативно- правовые акты субъектов РФ о недрах
• вносить изменения в федеральные законы по регулированию отношений в сфере недропользования

В «триаду» правомочий собственности входит правомочие

• распоряжения
• перехода вещи по наследству или по завещанию
• получения дохода
• управления

Утилизационная стоимость — это

• расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта недвижимости, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества
• наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции
• величина равная разнице между первоначальной стоимостью недвижимости и величиной стоимости её износа стоимость
• стоимость недвижимости, рассматриваемая как стоимость реализации образующихся при утилизации недвижимости совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже

В структуру городского хозяйства входят системы

• градообразующая, градообслуживающая
• оборонная
• финансовая

Жилая недвижимость – это А) Недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения, которое может включать в себя земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, также и отдельно жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания В) Пригодные для проживания здания и строения Подберите правильный ответ

• А – нет, В – да
• А – да, В – да
• А – нет, В – нет
• А – да, В – нет

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это

• цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца
• расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта недвижимости, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества
• стоимость, определяемая методами массовой оценки, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки
• наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства