Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа — это

• схема финансирования недвижимости, предусматривающая продажу с одновременным заключением договора аренды с покупателем
• метод определения стоимости собственности путем дисконтирования всех будущих денежных поступлений в настоящую собственность
• метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающего ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал
• техника остатка для земли

Износ — это

• уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами
• стоимость недвижимого имущества, включаемая в себестоимость продукции
• остаточная стоимость объекта недвижимости
• износ, учитываемый при определении нормы амортизационных отчислений

Кредит с шаровым платежом — это кредит

• предусматривающий единственный платеж по кредиту в конце срока
• предусматривающий частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита
• предусматривающий периодическую выплату в течение срока кредита только процента
• с корректируемой нормой процента, который компенсирует инфляцию

Неустранимый физический износ — это

• уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений
• физическое разрушение строительных конструкций и материалов
• износ, когда затраты на устранение дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту
• разница между восстановительной и рыночной стоимостью объекта недвижимости

Устранимый физический износ — это

• позиции, не включенные в стоимость нового строительства
• отложенный ремонт
• износ, предполагающий, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта
• потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов современным требованиям

Наращенная сумма — это

• изменение собственного капитала за период осуществления проекта
• первоначальная сумма вместе с начисленными на нее процентами к концу срока
• общий коэффициент капитализации
• потенциальный валовой доход

Процентная ставка — это

• разница при расчетах с применением простого и сложного процента
• процентный платеж, регулярно начисляемый исходя из суммы первоначального вклада
• отношение суммы процентных денег к величине ссуды
• отношение чистого дохода к стоимости

Конечная отдача — это

• отношение чистого операционного дохода к сумме обслуживания долга
• норма сложного процента, используемая для конвертации будущих денежных поступлений в настоящую стоимость
• отношение эффективного годового чистого дохода к цене инвестиций
• прибыль, компенсирующая предпринимателю риск вложения денег

Отложенные, или отсроченные, расходы — это

• расходы предприятия по операциям, связанным с движением имущества
• расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости
• издержки предприятия, представленные в виде организационных расходов
• расходы предприятия, не связанные с реализацией продукции и движением имущества в отчетном периоде

Метод преимущества в прибылях — это метод оценки

• стоимости изобретений
• стоимости нематериальных активов
• риска
• ноу-хау

Постоянные текущие операционные расходы — это

• расходы, связанные с эксплуатацией и загрузкой здания
• позиция реконструируемого отчета о доходах, учитывающая расходы, связанные со степенью занятости собственности
• комиссионные брокерам, гонорары юристам и расходы по передаче прав собственности
• расходы, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от собственности

Оборотные активы предприятия — это

• левая сторона бухгалтерского баланса в денежном выражении
• разность между суммой активов и суммой пассивов, принимаемых в расчет
• права, используемые в хозяйственной деятельности свыше года и приносящие доход
• средства, которые в течение года должны вновь обратиться в наличные деньги

Балансовая стоимость предприятия — это

• стоимость, зафиксированная в бухгалтерских документах
• затраты на строительство или приобретение объекта недвижимости
• стоимость строительства
• стоимость предприятия для целей налогообложения

Основное правило финансового левереджа заключается в том, что

• кредит погашается за счет выплаты основной суммы
• использование заемного капитала увеличивает норму отдачи до тех пор, пока стоимость заемного капитала будет меньше, чем норма отдачи инвестиционного проекта в целом
• особо распределяются выгоды и убытки между инвесторами
• стоимость собственности определяется на основе капитализации дохода

Дисконтирование — это

• операция, обратная наращению сложных процентов, т.е. приведение будущей стоимости к настоящей
• метод расчета накопленного износа
• метод оценки, в основе которого лежит принцип оптимального рыночного распределения стоимости собственности между стоимостью земли и стоимостью недвижимости
• метод определения стоимости собственности на основе капитализации дохода

Земельный налог — это

• налог, не зависящий от результатов хозяйственной деятельности
• специфический вид платежей, носящих социально значимый характер
• налог, устанавливаемый дифференцированно для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель
• налог, которым облагаются ежегодно все собственники земли

Внешний износ — это

• уменьшение восстановительной стоимости
• износ, вызванный устареванием инженерного оборудования
• снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды
• износ, вызываемый несоответствием характеристик зданий и сооружений современным рыночным стандартам

Прямые функции сложного процента включают в себя

• коэффициент, используемый в формулах капитализации
• годовую норму отдачи
• метод определения общей нормы дисконтирования
• будущую стоимость единицы; будущую стоимость аннуитета; настоящую стоимость аннуитета

Сметный метод расчета стоимости — это

• составление объективных и сводных смет строительства данного объекта
• определение стоимости объекта в конкретный момент времени
• обоснованная максимальная сумма оценки предприятия в целях страхования рисков
• стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия как единого целого

Арендная плата — это

• плата, взимаемая за земли, переданные в аренду
• стоимость освоения земли
• контрактная плата, определяемая в соответствии с договором аренды
• операционные расходы, оплачиваемые арендатором

Внеоборотные активы предприятия — это

• нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения предприятия
• материальные активы и дебиторская задолженность
• принадлежащие предприятию ценности, имеющие стоимостную оценку и не имеющие вещественной формы
• стоимость собственного имущества предприятия

Обратные функции сложного процента включают в себя

• настоящую стоимость единицы; коэффициент фонда возмещения; взнос на амортизацию единицы
• отношение годового дохода, приходящегося на какую-либо компоненту собственности, к настоящей стоимости этой компоненты
• процесс конвертации дохода в собственность
• отношение чистого операционного дохода к сумме обслуживания долга

Период начисления — это

• срок протекания выплаты дохода
• период времени, в течение которого происходит приращение дохода
• интервал, к которому приурочена процентная ставка
• период, к которому приводятся для сопоставления расчетные доходы последующих лет

Настоящая стоимость аннуитета — это

• функция, определяющая настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей
• норма отдачи собственного капитала после уплаты налога
• стоимость строительства объекта
• серия платежей, поступающих в начале расчетного периода

Залоговая стоимость предприятия — это

• стоимость предприятия как сумма стоимости его активов
• оценка предприятия по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования
• стоимость предприятия, соответствующая условиям покупателя
• наиболее вероятная рыночная цена

Действительный валовой доход — это

• теоретическая сумма дохода при аренде собственности по рыночной ставке арендной платы и 100%-ной заполняемости
• доход, рассчитываемый путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от незагруженности помещений, неполного получения арендной платы и других потерь
• цена продажи объекта минус расходы по продаже
• сумма, полученная продавцом до выплаты кредитов и налогов

Капитализация — это

• метод расчета накопленного износа объекта недвижимости
• процесс конвертации дохода в стоимость
• определение величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод от владения объектом недвижимости
• определение сумм, которые добавляются к цене продажи объекта

Чистый операционный доход — это

• дисконтированная стоимость всех будущих денежных потоков
• периодический доход, возникающий в результате операций с недвижимостью
• деньги, выплачиваемые за пользование капиталом
• величина, характеризующая реально полученный доход за вычетом текущих операционных расходов

Реальная ставка процента — это

• рыночная арендная плата, имеющая место на открытом рынке
• ставка, очищенная от влияния инфляции
• кредитная ставка, содержащая данные об истории взаимоотношений заемщика с кредитными институтами
• норма отдачи собственного капитала

Косвенные методы оценки недвижимости — это

• методы капитализации дохода
• определение коэффициента чистого дохода
• методы, основанные на предположениях, что реальную стоимость объекта определяют затраты по его созданию или доходы от его эксплуатации
• определение потенциального валового дохода

Доход на капитал — это

• денежный поток, остающийся после выплаты налогов и кредитов
• деньги, выплачиваемые за использование заемного капитала при ипотечном кредитовании
• серия платежей, поступающих после выплаты налогов и кредитов
• компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег

Номинальная ставка процента — это

• разница между реализованной суммой и скорректированным базисом
• безрисковая ставка
• ставка, объявляемая банками с различными периодами начисления
• общее увеличение стоимости

Цена за лот — это цена

• за 1 кв. м здания
• за 1 кв. м общей площади
• за 1 га земельного участка
• участка земли, предложенного к продаже в районе жилой застройки

Экономическая рента — это

• стоимость собственности в будущий момент времени
• компонент прямых издержек при определении прибыли
• уровень арендной платы, который делает целесообразным новое строительство
• величина арендной платы, которая преобладает на рынке в данном регионе на аналогичные объекты

Статистические методы оценки недвижимости — это

• методы оценки, основанные на базе статистического анализа больших массивов фактической информации
• процесс подбора математических выражений
• определение стоимости строительства в текущих ценах на дату оценки
• методы, основанные на прямом сравнении цен недавних продаж подобных объектов

Нормативный срок службы объекта недвижимости — это

• установленный в централизованном порядке срок службы отдельных элементов объектов недвижимости
• устанавливаемый собственником срок полезного использования объекта
• определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений
• централизованно устанавливаемые нормы для определения степени износа зданий и сооружений

Будущая стоимость единицы — это

• прибыль предпринимателя
• стоимость полного владения собственностью
• функция сложного процента, определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы
• постоянные расходы

Текущая отдача — это

• годовая норма отдачи, которая дисконтирует все ожидаемые денежные потоки в настоящую стоимость
• годовая норма дохода при условии, если полученный доход больше, чем начальные инвестиции
• отношение части годового дохода, приходящегося на здание, к стоимости здания
• отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат

Прямолинейный возврат капитала — это

• денежный поток, определяемый движением наличных средств
• возмещение начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи
• возмещение основной суммы ежегодно равными частями
• период времени, необходимый для накопления дохода в сумме, равной начальным инвестициям

Эффективная ставка процента — это

• ставка, которая при начислении процентов один раз в год дает такой же доход, как и номинальная
• норма прибыли, которую можно получить при инвестициях в безрисковые проекты
• деньги, выплачиваемые за использование заемного капитала при ипотечных кредитах
• общее увеличение прибыли

Физический износ — это

• изменение физических свойств объекта недвижимости
• износ, вызываемый изменениями внешних по отношению к объекту оценки факторов
• показатель, отражающий сумму капитала, списанного со счета бухгалтерской книги
• функциональное устаревание объекта недвижимости

Цель оценки предприятия — это

• наиболее выгодная продажа объекта
• необходимость знать объективную картину состояния предприятия
• уход от налогообложения
• формулирование основной задачи, которая должна быть решена в результате оценки

Стоимость замещения — это

• стоимость предприятия как разница между затратами на его создание и стоимостью его активов
• затраты на создание предприятия, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле
• оценка предприятия, соответствующая возможностям покупателя
• стоимость, определяемая текущей стоимостью предприятия

Прямые методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости — это

• определение суммы накопленного износа
• методы определения стоимости объекта недвижимости на основе рыночных цен на идентичные и аналогичные объекты
• определение денежного потока до уплаты налогов
• определение скорректированной цены продажи

Коэффициент Инвуда — это

• коэффициент аннуитета, определяемый как сумма коэффициентов настоящей стоимости за n периодов
• коэффициент капитализации
• норма дисконтирования
• коэффициент покрытия долга

Коэффициент фонда возмещения — это

• отношение цены или стоимости собственности к чистому операционному доходу
• отношение операционных расходов к действительному валовому доходу
• функция, обратная коэффициенту будущей стоимости аннуитета
• коэффициент потенциального валового дохода

Оценочное зонирование территории — это

• метод оценки земли, связанный с капитализацией земельной арендной платы
• выполнение анализа, который определяет набор факторов, влияющих на стоимость земли
• метод оценки земли, предполагающий, что местоположение участка является основным параметром
• один из методов оценки земли, предполагающий ее разбивку на участки

Функциональный износ — это

• износ, заключающийся в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности
• износ в результате возраста оцениваемого объекта
• износ, вызываемый изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов
• физическое разрушение, вызываемое разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов

Затратный метод оценки недвижимости — это метод

• основанный на предположении, что затраты на строительство объекта являются ориентиром для определения стоимости недвижимости
• прямого сравнения цен недавних продаж аналогичных объектов
• определения стоимости недвижимости с помощью совокупности множества ее характеристик
• определения стоимости недвижимости путем анализа парного выбора данных

Хронологический возраст объекта недвижимости — это

• период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию
• оцениваемый период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности
• возраст улучшений, определяемый их текущим состоянием
• период физической жизни объекта