Оценка недвижимости

«Оценка недвижимости»
(Фамилия, имя, отчество) (Дата)
Вариант 4
I. Определить стоимость объектов недвижимости методом
капитализации дохода по расчетным моделям. Итоговый результат
округлить до десятков тысяч рублей.
1. Оценивается гостиница на курорте, постепенно усиливающем свое значение. Срок
прогнозного использования объекта 8 лет. К концу этого срока предполагается
увеличение стоимости объекта на 70%. Норма дохода на инвестиции 20%,
безрисковая ставка 6%. В гостинице 280 стандартных номеров, стоимость 6 000
руб. за номер в сутки, заполняемость 50%, операционные расходы $60 000 000
руб. в год и резервы замещения 2 000 000 руб. в год.
2. Оценивается склад на лесоповале, площадь склада 12 500 кв.м. Ставка аренды 300
руб. с 1 кв.м.в день. Заполняемость 80%. Операционные расходы и резервы
замещения 9% от ПВД. Разработка леса на участке близится к завершению. Срок
прогнозного использования склада – 4 года. Безрисковая ставка 8%. Рыночная
премия 9% годовых.
3. Оценивается офисное здание, срок прогнозного использования 6 лет. Норма дохода
на инвестиции 16%, безрисковая ставка 7%. ЧОД 7 млн.руб. в год Уровень доходов
с объекта практически постоянен.
II. Задачи на ипотечно-инвестиционный анализ
4. Объект недвижимости стоимостью в 100 млн.руб. приобретен на 65% за счет
ипотечного кредита, выданного на 16 лет под 10% годовых. Платеж по
обслуживанию долга составляет 55,387% от генерируемого объектом чистого
операционного дохода. Определить размер чистого операционного дохода и норму
дохода на собственный капитал.
5. Рассчитать фактор Эллвуда и ставку капитализации для объекта недвижимости,
приобретенного на 75% за счет ипотечного кредита, выданного на 20 лет под 9,5%
годовых с условиями ежемесячного погашения равными платежами. Через 11 лет
планируется перепродажа объекта. Непогашенная доля кредита в этот момент
составит 67,526% от его первоначальной суммы. Изменение стоимости объекта в
этот период не планируется. Норма дохода на собственный капитал 13% в год.
III. Рассчитать ставку капитализации методом рыночных
экстракций.
6. Исследуется рынок офисных помещений в центре города. Класс качества – B+ и A-
. Типичным для этого сегмента рынка является сдавать в аренду не всю полезную
площадь, так как часть ее необходима для функций эксплуатации здания и
управления им. Коммунальные расходы обычно включаются в арендную ставку.
Однако встречаются и договора чистой аренды, хотя они являются скорее
исключением.
Офисные помещения часто предлагаются не только для аренды, но и для продажи.
Иногда объекты продаются целиком, иногда продается примерно та же часть
площади, что и сдается в аренду. При продаже скидка на уторгование на этом
сегменте рынка составляет примерно 15% от цен предложения. Ставки аренды
уторгованию не подлежат в связи с высоким спросом на арендуемые офисы.
Ниже представлена база данных, собранная оценщиком.
Объект №1. Офисное здание общей площадью 180 000 кв.м. выставлено на продажу
за 14,675 млрд.руб. В аренду предлагаются офисы общей площадью 135 000 кв.м. по
ставке 24 тыс.руб. за 1 кв.м. в год. Коммунальные расходы включены.
В процессе общения с владельцами оценщик дополнительно получил следующую
информацию об Объекте №1:
Реально сдается в аренду 94 500 кв.м. Операционные расходы и резервы на замещение
оцениваются на уровне 5 670 руб. за 1 кв.м общей площади в год, в том числе
коммунальные расходы – 2 712 руб. за 1 кв.м. Условия эксплуатации и сдачи этого
здания в аренду могут быть приняты в качестве среднерыночных.
Объект №2. Предлагаются на продажу или в аренду офисные площади. Ставка
аренды – 27 000 руб. за 1 кв.м. в год, цена предложения на продажу – 122 тыс.руб. за
1 кв.м. Условия сдачи в аренду офисов Объекта №2 и доля сдаваемых площадей
соответствуют средним по рынку.
Объект №3. Офисное здание общей площадью 160 500 кв.м., выставлено на продажу
за 13,7 млрд.руб.
В аренду предлагаются офисы по ставке 25 200 руб. за 1 кв.м. в год. Коммунальные
расходы включены. Условия сдачи в аренду офисов и доля сдаваемых площадей
Объекта №3 соответствуют средним по рынку.
Объект №4. Офисные площади, проданные недавно по цене 170 тыс.руб. за 1 кв.м
предлагаются в аренду. Ставка аренды – 41 200 руб. за 1 кв.м. в год, коммунальные
расходы несет арендатор. Уровень коммунальных расходов и доля сдаваемых
площадей Объекта №4 соответствуют средней по рынку.
Ставку капитализации принять как среднее арифметическое из результатов по
каждому из объектов. Результат округлить до сотых долей процента.
IV. Определить стоимость объекта недвижимости в рамках методики
дисконтированных денежных потоков
7. Определить рыночную стоимость офисного здания (единого объекта
недвижимости), если известно, что его общая площадь составляет 50 000 кв.м,
арендопригодная площадь – 35 000 кв.м, здание полностью сдано в аренду без
возможности расторжения договора по фиксированной ставке 40 000 руб за кв.м
арендопригодной площади в год, текущая рыночная ставка аренды 50 000 руб. за
кв.м арендопригодной площади в год. Оставшийся срок аренды — 2 года, после
завершения которого, начиная с третьего года, здание будет сдаваться в аренду на
рыночных условиях, в первый год после завершения договора аренды ожидается
недозагрузка 30%, со второго года и в постпрогнозном периоде показатель
стабилизируется на 20%. Фактические операционные расходы по зданию
составляют 27 000 руб. за кв.м общей площади в год, других расходов по зданию
нет, ставка терминальной капитализации — 8%, затраты на продажу и брокерскую
комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, требуемая рыночная норма
доходности для подобных инвестиций — 12%, предполагается, что все расходы и
доходы остаются постоянными. Все доходы поступают равномерно в течение
периодов доходопринесения.
Результат округлить до миллионов рублей.
8. Имеется следующий прогноз денежных потоков от оцениваемого объекта
недвижимости:
1 год Ремонт, стоимость которого составляет 50 млн.руб.,
продлится 6 месяцев.
В оставшуюся часть года ЧОД=60 млн.руб.
2 год ЧОД=130 млн.руб.
3-5 годы предполагается ежегодный рост ЧОД на 10% в год.
Все доходы поступают равномерно в течение периодов доходопринесения.
В конце пятого года планируется перепродажа объекта за 1 млрд.руб.
Среднерыночная премия за риск в этом сегменте рынка 7%, норма дохода на инвестиции
14%.
Результат округлить до млн.руб.